国别报告 | 日本：仓储物流的转型十年（2015–2025年）——发展趋势与现实矛盾（下篇）

发布时间：25-08-08　　来源：中国仓储与配送协会

编写：龚栗瑶

（简介：龚栗瑶，2023年毕业于日本，硕士研究生，精通日语，现任国际仓储与物流联盟品牌传播项目主管）

校对：国际仓储与物流联盟周武秀

（温馨提示：全文大约2500字，阅读时长5分钟）

上篇讲述了日本在泡沫经济时代的仓储地产开发规模过大，以及泡沫破裂后出现的大量“空仓”问题。随后十年，整个行业陷入停滞状态。

但进入2015年后，日本仓储物流迎来新一轮发展机遇——电商兴起、制造业回流、冷链需求高涨，让物流地产再次成为资本追逐的方向。

本篇将聚焦近十年（2015–2025）日本仓储行业的结构性转型与现实矛盾，并特别关注近两年出现的“东京空置率上升”、“自动化加速”与“绿色认证”等关键变化。

一、电商驱动下的仓储迅速发展

进入2015年以后，日本电商市场快速发展，带动城市周边和物流干线关键节点对大型仓储设施的需求显著增长。2015年至2020年，B2C电商零售额从13.8万亿日元增加至19.3万亿，年均增长约7%。这一增长带动多租户大型物流仓库（LMT，Large Multi-Tenant）在东京湾、大阪湾等交通便利地区集中建设。

表1 日本 B2C 电商零售额增长趋势（2015–2022）

电商销售额的持续增长，与主要城市圈物流设施的同步建设相互呼应

来源：Nippon.com官网，《Japan’s E-Commerce Market Grows by 10% in 2022》

2015年至2019年间，东京圈LMT仓库供应面积从约46万坪增加至超过80万坪，开发规模持续扩大。仓库建设呈现几个典型特点：多层设计成为主流，单体仓库面积普遍超过2万平方米；选址优先靠近港口、高速公路出入口和主要物流干线，以缩短配送时间和降低运输成本；智能化系统开始逐步引入，为未来自动化设备的接入奠定基础。

市场主要由GLP、三井不动产和Prologis等大型物流开发商主导。由GLP开发的流山物流园位于东京近郊，项目总面积超过66万平方米，集多租户仓储、智能管理和绿色节能于一体，成为东日本最大的现代化物流园区之一，兼具灵活使用和自动化升级潜力。

图1  GLP ALFALINK 流山物流园全景鸟瞰图

资本市场对物流地产的关注度大幅提升，物流房地产投资信托基金（物流REIT）市场规模自2015年以来增长逾40%，目前市值约1.9万亿日元，为仓储开发和运营提供了稳定资金支持，推动行业快速发展。

二、自动化引领的高性能仓储升级

进入2020年前后，日本仓储行业的发展逻辑发生明显变化，从侧重“规模增长”逐步转向注重“性能提升”。电商、生鲜、冷链等新兴业态迅速增长，对仓储设施的温控能力、分拣效率和城市分拨速度提出了更高要求。高标准、多功能仓逐渐成为主流，靠近消费端的配送节点数量持续增加。

这一阶段的新建仓更注重综合性能——设计上强调分区控温、楼层分拨、电梯与货架流线一体化等配置，尤其是在东京圈和大阪圈，高规格项目高度集中，单位面积的运营效率大幅提升。自动化系统开始实际应用，GTP（货到人）、AMR（自主移动机器人）、AGV（自动导引车）等设备陆续投入使用，优化拣选与搬运流程。

三、结构失衡与绿色转型的双重挑战

持续的大规模开发导致部分区域供应过剩，东京圈空置率自2021年起持续上升，至2024年第四季度达到11.1%，为近十年来最高水平。与此同时，大阪圈因土地稀缺与开发节奏控制得当，空置率仍保持在约3.8%的较低水平。

表2　2015-2022年间东京圈 vs 大阪圈仓储空置率变化对比（单位：%）

图表显示，自2021年起东京圈空置率显著上升，而大阪圈则保持在较低水平

（来源：Savills官网，《Challenging times ahead for Japan logistics》）

两者对比，反映出当前仓储发展存在“结构性失衡”问题——外围区域供应过剩，而核心城市圈、靠近终端的功能型仓库则供应不足。

在劳动力成本上升与配送时效要求提高的双重压力下，自动化技术在仓储一线加速应用。富士经济《2024年物流技术趋势展望》预测，2030年日本整体仓储自动化率将达到约40%，较2020年代初的普及水平显著提升。2024–2025年，GTP、AMR和AGV系统的项目部署数量同比增长超60%，标志着仓储自动化步入集成化应用阶段。

以东京湾岸、川崎等地区为例，新一代项目开始将拣选自动化作为“标准配置”。例如，ASKUL在大阪吹田的物流中心引入Geek+ AGV和MUJIN机械臂，拣选效率提升约80%，大幅减少人工依赖。三井不动产、大和物流等开发商也同步推进“半自动化拣选区”的标准化设计，推动自动化从局部试点走向系统部署。

图2 日本仓储内部 AGV 自动搬运作业实景

图中展示日本某仓库中AGV 搬运行李架单元，通过视觉识别和路径导航精准行进

2024年，国土交通省启动绿色仓储评定制度，从LED照明、太阳能系统、电动叉车、节能建材等方面设定标准，引导新建物流设施向低碳方向发展。部分开发商也开始将ESG指标纳入仓储资产管理逻辑，强化项目的可持续投资价值。

总体来看，2023–2025年是日本仓储行业发展的关键阶段：从侧重“规模”的外延式增长，逐步转向注重“效能”的技术与绿色内核升级。自动化应用与环保评定制度共同作用，推动整个行业向集约化、高性能、低碳化方向发展。

四、中国仓储物流发展的新启示

日本仓储物流近十年转型的核心在于智能化与绿色化的协同推进，这为中国当前及未来的仓储发展提供了重要参考：

1.智能自动化应以效率提升为核心目标，避免单纯追求技术应用。日本仓储从局部试点到全流程集成，注重自动化系统与业务流程的有效衔接，这表明中国在“智慧仓”建设中需注重实际应用场景，促进设备与管理体系协同发展。

2.绿色标准和ESG理念日益成为物流地产竞争力的重要考量因素。日本国土交通省推出的绿色仓储认证体系，在推动节能减排的同时，也增强了项目的市场竞争力。中国物流地产可考虑加快绿色认证制度建设，引导仓储设施向低碳、环保和可持续方向转型。

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3.城市圈内对高性能、多功能仓储的需求持续强劲，尤其是靠近消费端的配送型仓库供应相对紧张。日本的经验显示，建设距离消费者更近、响应更快的小型仓储节点，有利于提升整体配送效率，应对“最后一公里”物流成本高、时效保障难等挑战。这对中国当前面临的城市物流压力具有参考价值。

综上所述，日本近十年的转型实践表明，中国仓储物流未来发展需更加注重技术与绿色并重，提升系统效率和可持续竞争力，避免过度追求规模增长，有助于构建更智慧、更环保的现代物流体系。

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参考资料

1.富士经济. 《2024年物流技术趋势展望》。

2.日本国土交通省. 《绿色物流设施认证制度相关资料》，2024年。

3.Nippon.com. Japan’s E-Commerce Market Grows by 10% in 2022.

4.Savills Japan. Challenging times ahead for Japan logistics, 2024.