国别报告 | 日本：泡沫时期的仓储物流发展历程与危机启示（上篇）

发布时间：25-08-08　　来源：中国仓储与配送协会

编写：龚栗瑶（2023年毕业于日本，硕士研究生，精通日语，现任国际仓储与物流联盟品牌传播项目主管）

校对：国际仓储与物流联盟副秘书长 周武秀

（温馨提示：全文大约2400字，阅读时长5分钟）

一、泡沫阶段：仓储物流建设的迅速推进

上世纪80年代末，日本经济正处于泡沫高峰期，仓储物流行业也同步发展。在房地产、股市与土地价格普遍上涨的背景下，仓储用地吸引了大量资本流入，加之政策扶持和信贷宽松，共同推动了行业发展。

1986年至1990年间，日本央行将贴现率从约5.5%一路下调至2.5%，货币供应（M2+定期存款，即流通中的现金加银行储蓄）年增率保持在约10%，资金大量流向不动产和物流用地，在持续宽松的信贷环境下，大量银行贷款推高了资产价格，进一步刺激了土地和仓储用地的过度开发。

此时，代表日本股市走势的“日经指数”（日经225指数）从1980年的约6,800点一路上涨至1989年底的近39,000点，反映了泡沫经济期间资本市场的快速上升趋势。东京等六大城市的商业用地价格在1985年至1990年间累计上涨超过300%，工业用地涨幅也超过160%。仓储地产因其“低门槛、高杠杆”的特性，成为金融资本竞相追逐的热点。

图1  1989年12月29日，日经指数收盘报38,915点，盘中最高触及39,016点，达到泡沫经济时期的最高峰

1985至1987年间，东京部分核心商业地段地价年涨幅最高达到122%，年均涨幅超过40%。大阪、横滨等地的工业与物流用地也同步飙升，其中大阪1986年商业地价涨幅接近35%。在市场普遍乐观预期下，仓储项目数量迅速增加，湾岸、港口和高速路口等交通节点成为布局的重点。

为推动仓储设施的发展，日本政府启动了“第四次仓储设施五年建设规划”，通过财政贷款、利率补贴、税收减免等方式予以支持。审批程序相对宽松，吸引了大量非物流业资本涌入，东京湾岸和京滨工业带成为重点开发区域。

图2  1980年东京城市景观航拍图，展现泡沫经济背景下城市土地密集开发的特征

然而，随着项目数量持续增加，市场实际需求未能同步跟上，仓储设施逐渐从运营性资产沦为投机标的。一些项目缺乏明确的运营定位，更多地被当作资产持有的工具，而非用于实际租赁和运营。大量缺乏配套、功能单一的“空壳仓库”（即仅为持有资产而建，缺乏实际运营条件的仓库）利用率极低，最终在泡沫破裂后引发“空仓化”问题。

二、调整阶段：泡沫破裂与系统风险爆发

进入90年代初，日本泡沫经济最终破裂。1990年，日经指数从近39,000点迅速崩跌至21,000点左右，土地价格也大幅回落，呈现明显下降趋势。这场金融冲击标志着“失去的十年”的开端：从1991年至1999年，日本GDP年均增长率介于0.5%至1.5%之间，远低于1980年代的4%以上，并伴随着不良贷款激增和企业重组潮。

企业投资明显下滑，就业形势恶化。1990年，企业投资占GDP比重为约20%；到1998年已降至约16%。与美国等主要经济体相比，日本的资本开支持续低迷。1991至1994年间，净就业增长率为-0.5%，企业破产与裁员情况加剧。1994年起，“冰河期世代”毕业生长期找不到稳定工作，这对他们的职业发展造成了深远影响。

物流仓储领域同样面临挑战——“空仓”现象较为普遍，仓储设施闲置比例上升，回报预期下降，投资方面临的压力增大。银行体系的不良资产有所积累，房地产价格也出现较大幅度下滑。仓储开发节奏明显放缓，行业步入调整期。与此同时，物流设施的新建和运营预算普遍收紧，行业发展进入相对平缓的调整阶段。

表1  日本商业地价显著下降（1985–1999）

商业用地价格从泡沫高点开始呈现较大幅度的回落，仓储投资活动也相应放缓

来源：ResearchGate，《Policy Responses to the Post-Bubble Adjustments》

三、政府的措施与市场应对

面对泡沫崩盘带来的冲击，日本政府和市场开始积极应对。政府一方面着手调控以稳定市场，另一方面对金融和房地产体系展开大规模救助，力图稳定经济形势。

首先在宏观调控方面，自1990年起政府逐步限制房地产贷款，1992年出台土地价值税以遏制土地投机。尽管如此，政策实施时间较晚，资产价格仍持续下跌，整体经济恢复缓慢。

日本银行自1991年起持续下调政策利率，从约6%逐步降至1995年的0.5%，受流动性陷阱影响，货币宽松政策未能有效刺激信贷和投资。

表2 1990–2000年间，日本银行持续下调政策利率，1999年正式进入零利率政策时代（ZIRP）

来源：ResearchGate，《Bank of Japan’s Official Interest Rates》

与此同时，金融风险集中显现。自1992年起，不良贷款比率持续上升，个别大型金融机构的不良贷款比率高达12%以上。1997至1998年间，山一证券、北海道拓殖银行与日本长期信用银行等接连破产，金融体系面临系统性风险。

政府自1995年起推出一系列应对措施，包括全面存款保障机制、金融稳定法案、银行资本注资计划等。1998年起，日本政府累计注资超过12万亿日元用于接管、重组问题金融机构，并设立专门机构处置不良贷款。

财政方面，为对冲经济下行风险，政府大力推进公共工程刺激计划。1998年，公共工程支出占一般会计支出的比重超过三分之一。1991至2000年间，累计财政刺激金额超过100万亿日元。

为进一步改善市场流动性，日本银行自1999年起实施零利率政策，2001年进一步推行量化宽松（QE），通过购买国债向市场注入流动性。与此同时，政府推动结构性改革，包括优化财政拨款机制、提升物流与资本流通效率、放宽市场准入门槛、扶持中小企业，为经济复苏奠定基础。

在仓储物流领域，这些结构性改革初步推动了行业转型。政府鼓励企业整合闲置仓库资源，试点建设配送中心，将空置资产逐步转化为服务终端消费的物流节点。同时，鼓励第三方物流（3PL）体系发展，推动传统仓储从资产导向逐步转向以运营效率和服务能力为重的模式。

尽管这些变化初期影响有限，但为2000年代后期仓储设施的现代化升级，以及后续“多功能集成+自动化”发展提供了重要支撑。

四、对中国仓储物流发展的借鉴意义

日本泡沫经济时期，仓储物流的快速增长及其后续的调整教训，对中国当前及未来的仓储物流发展具有重要启示。首先，信贷政策与市场监管需协同发力，避免因过度宽松引发资产泡沫。其次，应科学评估仓储需求，防止因项目缺乏评估导致资源浪费和产能过剩。此外，应完善退出机制与资产处置体系，及时清理低效、闲置仓储资产，防止“空仓危机”蔓延，为中国仓储物流的可持续发展奠定坚实基础。

参考资料

1.日本国土交通省（MLIT Japan）.《运输白皮书 1990》及《第四次仓储设施五年建设规划》相关资料。

2.日本不动产研究所（Japan Real Estate Institute）.《城市地价指数，1985–1999年》。

3.CBRE Japan. Japan Logistics Market Report: Retrospective and Outlook, 2021.

4.Christopher Kent and Philip Lowe .The Asset Price Bubble and Monetary Policy, 2019.